中金：维持中国海外发展跑赢行业评级上调目标价至17.2港元

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　　中金发布研报称，维持（00688）盈利预测不变，其中2025年核心利润150亿元（同比-4.3%），2026年160亿元（同比+6.5%）。维持跑赢行业评级，考虑市场整体估值水平有所修复，上调目标价10%至17.2港元/股（对应0.45倍2025年市净率），较当前股价具备25%的上行空间。公司现交易于0.36倍2025年市净率。

　　中金主要观点如下：

　　1H25业绩符合市场预期

　　公司发布2025上半年业绩：公司归母净利润86亿元，核心净利润（剔除税后投资物业重估增值和汇兑净损益等调整）87.8亿元，同比下降17.5%，符合市场预期。核心归母净利润率10.6%，维持双位数水平。中期每股派息0.25港元，对应派息比率29%（基于核心净利润），与历史水平基本一致。

　　上半年销售与投资强度继续维持行业前列

　　公司上半年实现合约销售约1，200亿元（同比下滑约19%），其中大陆一线城市及中国香港占比约46%。上半年公司权益拿地金额达401.1亿元，7月单月投资149亿元，累计投资规模位于行业第一，其中一线城市拿地金额占比约64%，公司通过城市更新、公开市场等渠道获取综合型大项目的竞争优势较为突显。

　　财务端保持一贯稳健态势

　　上半年公司销售及其他经营回款约969亿元，资本支出约837亿元，保持经营现金净流入。期末在手现金约1，087亿元（现金短债比4.9倍），较2024年末下降约152亿元，同时上半年有息负债规模压降约141亿元，基本匹配。截至2025上半年末，公司资产负债率53.7%（2024年末55.8%），短期负债占比进一步压降至7.6%（2024年末11.8%）。上半年平均融资成本2.9%，处于行业最低区间。

　　商业物业运营有新亮点

　　上半年公司商业物业收入35.4亿元，其中购物中心收入11.7亿元。购物中心业务经营效率稳步提升，开业三年及以上的成熟项目出租率为96.2%，销售额及客流量上半年分别同比增长6.7%和11%。此外，公司首个消费基础设施公募REITs的发行工作正在有序推进，未来或可能为公司资产价值的释放提供新的空间。

　　公司对2025年发展提供稳健指引，关注下半年投资端潜在的积极信号

　　公司自7月以来投拓强度有边际提升，未来该行预计仍有可能在重点一线城市落地较大规模的城市更新项目，同时四季度也是公司传统的拿地旺季。全年看，该行认为权益投资额有可能超过年初指引的1，000亿元，这可能为未来的销售与利润继续保持良好态势提供坚实基础。

　　风险提示：年内后续土地投资强度不及预期，下半年合约销售表现弱于预期。